Flat Hunter®, chasseur d'appartement, répond à toutes vos questions sur le marché immobilier à Paris, pour vous aider dans votre recherche d'appartement.
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Une Interview de Jérôme MARTINET, Fondateur de FlatHunter® et initiateur en France de l’activité de chasseur immobilier.
Le prix du mètre carré Parisien continue à grimper contrairement à la situation de certaines régions de France où les prix de l’immobilier subissent actuellement certaines corrections, notamment dans le neuf.
Notre pays a été marqué ces dernières années par une « fièvre constructrice », conséquence d’incitations fiscales à l’acquisition de logements neufs destinés à être loués. Après avoir utilisé les meilleurs terrains disponibles, les promoteurs ont dû progressivement se rabattre sur des terrains de moindre qualité, de plus en plus éloignés des centre villes. Alors que les produits neufs de qualité se sont faits de plus en plus rares, le ralentissement économique global et la hausse des taux d’intérêts ont freiné la demande : cette conjonction de facteurs ne peut qu’entraîner une baisse de prix sur ces produits. La situation Parisienne est toutefois différente.
Paris n’étant pas extensible en raison de la très grande rareté des terrains constructibles (Paris est par exemple 15 fois plus petit que Londres pour seulement 3,5 fois moins peuplée) et de l’impossibilité d’y construire en hauteur (sites protégés, immeubles classés…) : très peu de nouveaux logements y ont vu le jour et la demande reste de très loin supérieure à l’offre sur le micro-marché Parisien.
Malgré un certain attentisme ces derniers mois, les besoins en logements restent loin d’être satisfaits dans la capitale, et les prix ne devraient pas subir les mêmes variations que ceux de la province, ou même de la région parisienne. En cette rentrée du mois de septembre sur Paris, nous constatons que même s’il y a un ralentissement du nombre de transaction, le prix au M² de la pierre parisienne continue à monter, surtout pour les biens de qualités et/ou situés dans les quartiers très prisés.
La hausse de la natalité et l’allongement de l’espérance de vie, des mariages tardifs et des divorces de plus en plus nombreux (la France compte 2,5 fois plus de familles monoparentales qu'il y a 40 ans) ont pour conséquence un déficit de plus de 800 000 logements en France. Une perte de confiance dans les systèmes de retraites et la mise en place d’incitations fiscales incitent par ailleurs les Français à devenir propriétaires, et ce de plus en plus jeune.
Le déficit en logement est aggravé sur la ville de Paris par son attrait de capitale, présentant un cadre de vie privilégié, un environnement économique stable et une desserte routière, ferroviaire ou aérienne exceptionnelle : le nombre de pied-à-terre se multiplie, réduisant l’offre de résidences principales. Il est à noter que bien qu’ayant considérablement augmenté ces dernières années, les prix parisiens restent toujours très en retrait de ceux de Londres, New York ou Tokyo.
Le risque d’une aggravation de la crise immobilière n’est pas exclu, mais ses effets sur Paris seraient sans doute différenciés. Dans les arrondissements centraux ou dans les secteurs très recherchés, l’offre est structurellement très inférieure à la demande : les prix ne baisseront pas. Pour mémoire, les sept premiers arrondissements présentent ensemble un dixième de l’offre des autres arrondissements, tandis que la demande exprimée y est trois fois plus importante. En revanche, la forte demande des dernières années avait conduit à une réduction de l’écart, dans un même secteur, entre les prix des appartements de qualité (étages élevés, balcon/terrasse, lumineux, calmes, biens distribués…) et ceux présentant un attrait moindre, voire même des défauts majeurs.
Aujourd’hui, la rareté des beaux produits devrait les protéger contre toute baisse de prix. Cependant, les biens situés dans les quartiers moins prisés et/ou présentant un/des défauts majeurs risqueront de ne plus trouver rapidement d’acquéreur, et les vendeurs seront conduits à diminuer leurs prétentions, reconstituant ainsi les écarts de prix « normaux » entre les différentes qualités de produits et leur localisation.
Ainsi, bien qu’une baisse des moyennes de prix sur Paris ne soit pas exclue, elle masquera des situations contrastées, avec des biens peu ou pas touchés, et des biens moins bien implantés ou de moindre qualité voyant leurs prix baisser.
PREMIER PRIX
Flat Hunter® a été élu
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Chasseur Immobilier
en France et en Europe
pour 2008 :
